Bất động sản bước đầu được khai thông dòng vốn trở lại

Những xu hướng như phát hành trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất thấp hơn và sự tăng cường mua dự án từ các nhà đầu tư đang ảnh hưởng tích cực đến dòng vốn trong thị trường bất động sản, cho thấy triển vọng khả quan trong tương lai.

Tín dụng, trái phiếu bắt đầu chảy

Theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong tháng 3/2023, đã có 11 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp, với tổng giá trị phát hành đạt 26.425 tỷ đồng, gấp 13,2 lần so với tháng 2/2023. Trong đó, hơn 88,6% lượng trái phiếu mới được phát hành thuộc về doanh nghiệp bất động sản.

Cùng với việc phát hành trái phiếu, tín dụng bất động sản cũng đang được mở rộng nhờ vào nguồn vốn dư thừa, sự đủ chỗ và lãi suất bắt đầu giảm. Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến cuối tháng 2/2023, dư nợ tín dụng bất động sản đang đạt mức hơn 2,6 triệu tỷ đồng, tăng 2,19% so với cuối năm 2022 (2,58 triệu tỷ đồng).

Theo cơ cấu tín dụng bất động sản, có thể thấy, tín dụng cho cá nhân mua nhà hầu như không tăng, trong khi nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp bất động sản vẫn rất lớn. Tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng tới 6,45% trong 2 tháng đầu năm, gấp ba lần tốc độ tăng trưởng trung bình của tín dụng trong toàn hệ thống. Triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay đối với nhà ở xã hội chính thức dự kiến sẽ giúp tín dụng bất động sản tăng mạnh hơn trong thời gian tới.

Trong hai tháng đầu năm, hầu hết các doanh nghiệp có tình hình tài chính khả quan đều có thể tiếp cận tín dụng. Những doanh nghiệp không đủ khả năng trả nợ trái phiếu thì hầu như không có cơ hội vay vốn từ ngân hàng và đang mong chờ được giãn nợ, hoãn nợ hoặc cơ cấu lại nợ.

Hiện Ngân hàng Nhà nước đang nghiên cứu cơ chế giãn nợ, hoãn nợ trên cơ sở thận trọng, để tránh đẩy nợ xấu vào tương lai. Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, cơ quan này đang cân nhắc khuyến nghị của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) là mời các bên thứ ba như kiểm toán tham gia để nhận diện các dự án khó khăn tạm thời, từ đó tìm ra giải pháp hỗ trợ (vì các bộ, ngành khó có thể đánh giá chính xác về các dự án bất động sản).

Một nguồn vốn khác đang được doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh huy động là kênh mua bán, sáp nhập (M&A). Công ty Cổ phần Hòa Bình đang rao bán khách sạn Dolce by Wyndham Hanoi Golden Lake với giá khoảng 250 triệu USD để giải quyết khó khăn về dòng tiền. Vinhomes đang đàm phán bán một phần dự án cho Tập đoàn Capitaland (Singapore) với giá 1,5 tỷ USD…

Trong bối cảnh hiện nay, khi tiền mặt khan hiếm, các chuyên gia cho rằng việc bán bớt tài sản và cơ cấu lại sản phẩm là một giải pháp hợp lý cho doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, thực hiện một thương vụ M&A có thể mất hàng năm để đàm phán, vì vậy giải pháp này không thể đem lại lợi ích tài chính ngay lập tức.

Hiện tại, điều mà các doanh nghiệp bất động sản mong chờ nhất là tăng cường cấp tín dụng, được phép cơ cấu lại nợ mà không phải chuyển sang nhóm nợ, được đồng ý hoãn nợ và thị trường trái phiếu trở lại sôi động.

Nhiều tín hiệu lạc quan trong bối cảnh áp lực còn lớn

Trong quý I/2023, ước tính doanh nghiệp bất động sản sẽ huy động được khoảng 60.000 tỷ đồng từ ngân hàng và trái phiếu. Tuy nhiên, số tiền này chỉ đủ để thanh toán các khoản trái phiếu trước hạn và đến hạn. Thêm vào đó, số lượng doanh nghiệp không thể trả nợ trái phiếu đúng hạn ngày càng tăng. Chỉ trong tuần cuối cùng của tháng 3/2023, đã có 21 lô trái phiếu doanh nghiệp không thể thanh toán đúng hạn. Theo tính toán của FiinGroup, tỷ lệ nợ xấu trái phiếu bất động sản đã tăng lên 20,17%.

Mặc dù vậy, hiện nay có nhiều tin tức tích cực được đưa ra, cho thấy các doanh nghiệp bất động sản đang dần vượt qua khó khăn. Cuối tuần trước, Công ty Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) đã thông báo đã hoàn tất mua lại 1.000 tỷ đồng trái phiếu trước hạn (mã DIGH2124001). Trước đó, nhiều doanh nghiệp khác cũng thông báo đàm phán thành công với các trái chủ để gia hạn nợ hoặc giãn nợ trái phiếu.

Bên cạnh đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp vừa được phát hành sẽ là “thuốc bổ” cho thị trường bất động sản, đặc biệt là với các doanh nghiệp nhanh chóng cơ cấu lại dòng sản phẩm để thị trường dễ tiếp nhận. “Mặc dù giao dịch chưa sôi động ngay lập tức, tuy nhiên những giải pháp gần đây của Chính phủ đang giúp thị trường ấm lên dần”, ông Đính nhận định.

Hiện tại, với lãi suất cho vay hiện nay, tín dụng bất động sản tiêu dùng (dành cho cá nhân) vẫn chưa tăng tốc mạnh trở lại (trong 2 tháng đầu năm, tín dụng tiêu dùng bất động sản chỉ tăng 0,25%). Tuy nhiên, với tốc độ giảm lãi suất như hiện nay, giới chuyên gia dự đoán rằng lãi suất cho vay mua nhà sẽ trở lại mức 10-11% / năm cuối năm nay, từ đó kích thích nhu cầu vay mua nhà tăng trở lại.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV, lãi suất giảm sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản, giảm bớt gánh nặng cho chủ đầu tư, đồng thời tăng nhu cầu vay mua nhà của cá nhân. Ngoài ra, lãi suất giảm cũng làm tâm lý thị trường trở nên tích cực hơn. Thực tế, sau khi lãi suất giảm, số lượng giao dịch trên thị trường đã tăng hơn so với trước đó.

Bên cạnh giảm lãi suất, giãn nợ và hoãn nợ, các chuyên gia cũng cho rằng phân loại phân khúc bất động sản để áp dụng hệ số rủi ro riêng phù hợp với từng phân khúc cũng là vấn đề cấp bách, nhằm giảm bớt khó khăn và tăng thanh khoản cho các doanh nghiệp.